Impactos da Reforma Tributária no Setor da Construção Civil
A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 32/2023, trará mudanças profundas para as empresas brasileiras, sendo um dos setores mais afetados o da construção civil. Assim, serão apresentadas às alterações que impactarão diretamente um segmento que movimentou mais de R$ 350 bilhões apenas em 2024 e sustenta milhões de empregos no país.
- Cenário atual da tributação na incorporação imobiliária:
Atualmente, as empresas no setor da construção civil que atuam com incorporações imobiliárias podem optar por se submeter ao Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei nº 10.931/2004, que apresenta uma tributação mais benéfica.
Esse regime possibilita que, uma vez constituído o Patrimônio de Afetação, seja aplicada a alíquota única e consolidada de 4% sobre a receita bruta, englobando os tributos federais IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Trata-se de uma sistemática que simplifica a apuração e reduz a carga tributária efetiva, conferindo maior previsibilidade financeira ao incorporador.
No âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), essa alíquota é ainda mais favorecida, podendo ser reduzida para até 1%, também distribuída entre os mesmos tributos, mas com percentuais individualmente menores:
Incorporações em geral: IRPJ: 1,26% CSLL: 0,66% PIS: 0,37% COFINS: 1,71% | Minha Casa Minha Vida (MCMV): IRPJ: 0,31% CSLL: 0,16% PIS: 0,09% COFINS: 0,44% |
Logo, evidencia-se que as incorporadoras, podendo adotar ao RET, possuem uma opção vantajosa de tributação, oportunizando economia tributária, previsibilidade financeira e simplicidade no cumprimento de obrigações tributárias.
- O que muda com a Reforma Tributária?
Com a instituição da nova sistemática tributária sobre o consumo, regulamentada precipuamente pela Lei Complementar 2014/2025, diversos setores econômicos serão afetados com as novas normas de tributação, inclusive o setor da construção civil.
A principal alteração que impactará este setor é a instituição de um Imposto sobre Valor Agregado (IVA), de natureza dual, composto por:
- Contribuição sobre Bens e Serviços (“CBS”): novo imposto de competência federal que substituirá o PIS, a Cofins e o IPI;
- Imposto sobre Bens e Serviços (“IBS”): novo imposto de competência estadual e municipal que substituirá o ICMS e ISS.
Com uma sistemática da não cumulatividade ampla, os novos tributos incidirão sobre o valor agregado em cada etapa da cadeia produtiva, o que representa uma mudança paradigmática na sistemática de apuração e no fluxo de créditos tributários. Essa estrutura busca alinhar o Brasil às práticas internacionais mais modernas de tributação sobre o consumo.
- Implicações ao RET:
O período de transição para a aplicação das novas regras oriundas da reforma tributária está previsto para ocorrer entre o ano de 2026 e o ano de 2033, porém no contexto do RET, o impacto já acontecerá no ano de 2027 com a extinção do PIS e da Cofins com a substituição pela CBS.
O RET será mantido, mas haverá implicações. Exceto pelas incorporações iniciadas antes de 1º de janeiro de 2029, não será possível recolher o IBS e a CBS dentro do RET, passando este regime a ser aplicável somente para o IRPJ e a CSLL.
De modo a não impactar projetos de incorporação já programados, a incorporação sujeita ao RET ante de 1º de janeiro de 2029 terá o recolhimento da CBS, cuja projeção inicial prevê as seguintes alíquotas:
- 2,08% para operações imobiliárias em geral;
- 0,53% para imóveis de interesse social, como aqueles enquadrados no Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
É previsto que asA previsão é de que as alíquotas serão aplicadas de acordo com a soma das alíquotas atualmente vigentes de PIS e Cofins no regime do RET.
- Implicações nas operações de concessão de mão e obra:
No setor de construção civil uma das atividades predominantes é a concessão de mão de obra, a qual atualmente sobre a incidência do ISS, a uma alíquota que pode varial entre 2% a 5%, a depender do Município em que a
No setor de construção civil uma das atividades predominantes é a concessão de mão de obra, a qual atualmente sofre a incidência do ISS, a uma alíquota que pode variar entre 2% a 5%, a depender do Município. Ademais, este setor sofre a incidência do PIS e da Cofins e do ICMS, incidindo este último sobre a comercialização de mercadorias.
Com a vigência dos novos tributos instituídos com a reforma tributária, o ISS será substituído pelo IBS que
Com a vigência dos novos tributos instituídos com a reforma tributária, a carga tributária atualmente vigente (ISS, ICMS, PIS e Cofins) terá um aumento, com previsão de uma alíquota referencial de 26,5%.
Estudos preliminares indicam que, a depender da estrutura operacional da empresa e de sua capacidade de aproveitamento de créditos tributários, a carga fiscal poderá sofrer aumentos significativos com a implementação da reforma tributária, considerando que até o momento não há dispositivos vigentes que equilibrem os prejuízos decorrentes da impossibilidade de creditamento dos novos tributos sobre folha salarial.
Como a maior parte dos empreendimentos residenciais é contratada por pessoas físicas, muitas dessas operações não permitirão a geração de créditos no novo modelo. Essa restrição pode encarecer significativamente os custos de construção e comprometer as margens de contratos de empreitada ou incorporação, sobretudo nos segmentos populares. Construtoras e incorporadoras precisarão rever suas estratégias de precificação e, se necessário, renegociar cláusulas de equilíbrio econômico-financeiro com seus contratantes.
Diante disso, empresas com baixo nível de verticalização, baixa aquisição de insumos tributáveis e alta dependência de mão de obra direta tendem a ser as mais impactadas negativamente, uma vez que terão menor capacidade de compensação de créditos no novo regime não cumulativo.
No que diz respeito às alíquotas, há uma previsão de um aumento da carga tributária incidente no setor de construção civil significativa. Diante disso, a legislação prevê benefícios tributários setoriais. Vejamos:
Ainda que haja previsão de um regime específico de tributação na LC 214/2025, com alíquota reduzida da CBS e do IBS em 50% (cinquenta por cento), tal redução não é capaz de neutralizar os efeitos do aumento da carga tributária sobre o setor.
Diante desse cenário, observa-se que a implementação da reforma tributária, embora traga promessas de simplificação e racionalização do sistema, poderá resultar em aumentos expressivos da carga fiscal para grande parte das empresas do setor da construção civil, especialmente aquelas com baixa capacidade de geração de créditos tributários.
Considerações Finais
A Reforma Tributária inaugurada pela LC 214/2025 tende a alterar de forma substancial a tributação incidente sobre o setor de construção civil, sobretudo nos seguintes aspectos:
- Fragmentação da Base de Cálculo no RET – A partir de 2027, a CBS passará a ser recolhida fora do RET para incorporações iniciadas depois de 1.º de janeiro de 2029, quebrando a lógica da alíquota única de 4 % (ou 1 % nos projetos MCMV). A manutenção do IRPJ/CSLL no RET, sem CBS/IBS, retira parte relevante da economia originalmente projetada.
- Erosão de Créditos – A impossibilidade de creditar CBS/IBS sobre folha salarial e a contratação majoritária por pessoas físicas reduzem o potencial de recuperação de créditos, agravando o impacto negativo para empresas com baixa verticalização e intensa utilização de mão de obra direta.
- Aumento Potencial da Carga nas Cessões de Mão de Obra – A migração de ISS, ICMS, PIS e Cofins para uma alíquota combinada estimada em 26,5% cria risco de encarecimento significativo das empreitadas e pode exigir revisão contratual para manter o equilíbrio econômico-financeiro.
Diante disso, surge uma necessidade de reavaliação estratégica para as construtoras e incorporadoras, que deverão:
- Mapear projetos em curso para verificar se é viável antecipar registros de incorporação antes de 1.º de janeiro de 2029;
- Reestruturar cadeias de suprimentos aumentando a aquisição de insumos tributáveis (verticalização) para ampliar crédito;
- Renegociar cláusulas contratuais que prevejam reajustes automáticos caso a carga efetiva supere patamares-meta;
- Revisitar modelos de precificação, incorporando cenários de transição entre 2026 e 2033.
Em síntese, ainda que o RET continue representando ferramenta fiscal vantajosa no curto prazo, a Reforma Tributária sinaliza um movimento de elevação de carga e de redistribuição de ônus, exigindo planejamento tributário ativo e revisões contratuais tempestivas. A adoção de estratégias de verticalização, gestão eficiente de créditos e diálogo antecipado com financiadores e adquirentes torna-se imprescindível para preservar margens e viabilidade econômica dos futuros empreendimentos.
Portanto, a compreensão detalhada das novas regras, aliada a uma avaliação estratégica da estrutura operacional de cada empresa, será determinante para mitigar impactos financeiros, garantir a conformidade tributária e preservar a competitividade no novo ambiente normativo.
Referências:
BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Emendas/Emc/emc132.htm. Acesso em: 09.06.2025.
BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/Lcp214.htm. Acesso em: 09.06.2025.
Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC). Construção Civil cresce 4,3% em 2024 e impulsiona economia nacional. Disponível em: https://cbic.org.br/construcao-civil-cresce-43-em-2024-e-impulsiona-economia-nacional/. Acesso em: 10.06.2025.
VASCONCELOS, Ieda. Comitê de Economia. Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC). Desempenho da Construção Civil em 2024 e perspectivas para 2025. Disponível em: https://cbic.org.br/wp-content/uploads/2024/12/final-desempenho-economico-cc-dezembro-2024.pdf. Acesso em: 10.06.2025.
Beatriz Carol Fiel dos Santos
Advogada, graduada em direito, com ênfase em direito tributário, pela Universidade Paulista – UNIP (2019), inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil, Secção São Paulo (OAB/SP) (2022). Membro efetivo do Comitê de Direito Tributário da 33ª Seccional da OAB/SP – Jundiaí (2025-2027). Advogada do Departamento Tributário no TM Associados.
Beatriz Giansante Moquiute:
Advogada, graduada em direito, com ênfase em direito tributário, pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (2021), inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil, Secção São Paulo (OAB/SP) (2022). Pós-Graduada e especialista em Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUC/RS) (2022-2023). Membro efetivo do Comitê de Direito Tributário da 33ª Seccional da OAB/SP – Jundiaí (2025-2027). Advogada e Coordenadora do Departamento Tributário no TM Associados.